Affitti e morosità: perché il debito può restare anche dopo lo sfratto

Perché la morosità resta uno dei nodi più delicati del mercato degli affitti?

La difficoltà di sostenere il costo dell’abitazione non si esaurisce necessariamente nel momento in cui un contratto di locazione termina. In molti casi, infatti, dietro uno sfratto per morosità si trova una situazione economica che può trascinarsi nel tempo, coinvolgendo contemporaneamente chi vive nell’immobile e chi lo mette a disposizione. È quanto emerge dall’analisi realizzata dall’Ufficio Studi SoloAffitti, che ricostruisce la dimensione del fenomeno attraverso i dati nazionali sugli sfratti e quelli relativi alle esperienze concrete di proprietari e inquilini.

Nel 2024 sono stati emessi oltre 40 mila provvedimenti di sfratto dai giudici italiani e circa tre su quattro sono riconducibili alla morosità o ad altre cause. Nello stesso anno sono state presentate agli ufficiali giudiziari 81.054 richieste di esecuzione, comprese quelle relative a provvedimenti emessi negli anni precedenti, mentre gli sfratti effettivamente eseguiti sono stati 21.337. Numeri che restituiscono soltanto una parte della complessità del problema, perché non tutti i rapporti di locazione in difficoltà arrivano davanti a un giudice e, soprattutto, la cessazione dell’affitto non coincide necessariamente con la cancellazione del debito.

Il quadro assume particolare rilievo in una fase nella quale la sostenibilità economica dell’abitare è diventata una delle questioni centrali del mercato immobiliare. L’aumento dei canoni in alcune aree, la disponibilità limitata di abitazioni e la maggiore pressione sui bilanci familiari possono rendere più difficile trovare un equilibrio tra reddito e costo della casa. Secondo l’indagine di SoloAffitti, il 37% degli inquilini indica un affitto superiore al proprio budget tra gli ostacoli incontrati nella ricerca di un’abitazione.

Dall’altra parte, il 74% dei proprietari dichiara di aver maturato crediti per canoni non pagati nel corso delle proprie esperienze di locazione. Le due percentuali descrivono prospettive differenti della stessa fragilità: per l’inquilino il problema è riuscire a mantenere nel tempo una spesa compatibile con il proprio reddito; per il proprietario è il rischio che il mancato pagamento trasformi una rendita prevista in un credito difficile da recuperare.

Gli sfratti sono davvero in aumento?

Il confronto con l’anno precedente non mostra un incremento generalizzato di tutti gli indicatori. Nel 2024 i provvedimenti complessivi di sfratto sono aumentati di circa il 2% rispetto al 2023, mentre quelli classificati per morosità o altra causa sono diminuiti di circa il 2,2%. Sono invece cresciute in misura più significativa le richieste di esecuzione, che hanno registrato un aumento di circa il 10%, mentre gli sfratti materialmente eseguiti sono rimasti sostanzialmente stabili.

La lettura dei dati richiede quindi una certa cautela: parlare semplicemente di aumento degli sfratti rischierebbe di comprimere fenomeni diversi all’interno dello stesso indicatore. La morosità continua a rappresentare la componente prevalente dei provvedimenti, ma nell’ultimo confronto annuale disponibile non emerge un suo aumento. Il dato più interessante riguarda piuttosto la distanza tra il momento in cui viene emesso un provvedimento, quello in cui viene richiesta l’esecuzione e quello in cui l’immobile viene effettivamente riconsegnato.

È proprio questa sequenza temporale a mostrare quanto possa essere articolato il percorso che porta alla fine di una locazione problematica. Prima ancora di arrivare in tribunale, possono infatti essere tentate soluzioni negoziali tra proprietario e inquilino. Secondo le rilevazioni sulle modalità di gestione della morosità, il 43% delle risposte indica l’avvio di una procedura di sfratto, mentre nel 33% dei casi viene raggiunto un accordo diretto con l’inquilino per la liberazione dell’immobile. Un ulteriore 17% riguarda la restituzione spontanea dell’abitazione con canoni ancora insoluti, mentre il restante 7% indica l’attivazione di una garanzia o di una polizza. Il dato mette in evidenza un aspetto spesso meno visibile del problema: lasciare un’abitazione non significa necessariamente aver estinto il debito maturato durante la locazione.

Perché la riconsegna della casa non cancella necessariamente il debito?

La differenza tra la restituzione dell’immobile e il recupero delle somme dovute è uno degli elementi più significativi dell’analisi. Un contratto può terminare perché l’inquilino lascia spontaneamente l’alloggio, perché le parti raggiungono un’intesa oppure perché viene avviata e completata una procedura giudiziaria. In nessuno di questi casi, però, la riconsegna delle chiavi determina automaticamente il pagamento dei canoni arretrati. Per il proprietario rimane quindi la questione del credito non incassato, mentre per l’inquilino può restare una posizione debitoria anche dopo aver perso o lasciato l’abitazione.

L’aspetto economico si intreccia così con quello abitativo. Una famiglia che non riesce più a sostenere il canone può accumulare arretrati proprio mentre cerca una soluzione alternativa, mentre il proprietario può trovarsi a dover affrontare contemporaneamente la perdita dei flussi di pagamento e i tempi necessari per rientrare nella disponibilità dell’immobile. È una dinamica che spiega perché il problema non possa essere letto esclusivamente attraverso il numero degli sfratti eseguiti: una parte della fragilità rimane fuori dalle statistiche sui rilasci effettivi, soprattutto quando il rapporto viene chiuso attraverso accordi o riconsegne spontanee.

Quanto tempo può durare una procedura di sfratto?

Il percorso può svilupparsi attraverso più fasi. L’Ufficio legale di SoloAffitti individua innanzitutto una fase stragiudiziale, nella quale si cerca una conciliazione tra le parti, seguita eventualmente dalla fase giudiziale necessaria per ottenere la convalida dello sfratto e, quando occorre, da una successiva fase esecutiva finalizzata al rilascio dell’immobile. Nei casi analizzati, il tentativo stragiudiziale può durare da due a quattro mesi. Per la fase giudiziale viene indicata una durata mediana di 6,5 mesi, con un minimo rilevato di tre mesi e un massimo eccezionale di quattordici mesi.

Anche il provvedimento del giudice non determina necessariamente l’immediata disponibilità dell’abitazione. Quando il rilascio non avviene spontaneamente, possono essere necessari ulteriori passaggi e accessi dell’ufficiale giudiziario. Per il proprietario questo significa affrontare un periodo nel quale l’immobile può non produrre il reddito atteso, mentre il credito maturato può continuare a rappresentare un problema distinto rispetto alla restituzione fisica dell’alloggio. Tempi della procedura, mancati pagamenti e recupero del credito sono quindi tre questioni collegate ma non coincidenti.

La selezione dell’inquilino può ridurre il rischio di morosità?

La prevenzione rappresenta naturalmente uno dei punti sui quali i proprietari concentrano maggiore attenzione. Secondo i dati raccolti da SoloAffitti, il 78% dei proprietari considera la capacità reddituale dell’inquilino nella fase di selezione. Una verifica preventiva della sostenibilità economica del contratto può contribuire a ridurre il rischio, ma non può eliminare completamente l’incertezza. Le condizioni finanziarie di una persona o di una famiglia possono infatti cambiare dopo la firma del contratto a causa di eventi che non erano prevedibili al momento della locazione.

È anche per questa ragione che la morosità viene percepita da alcuni proprietari come un fattore capace di influenzare le proprie scelte sul mercato. Nell’analisi proposta da SoloAffitti, l’incertezza legata ai mancati pagamenti e alle procedure di rilascio contribuisce anche all’interesse verso la locazione turistica, considerata da alcuni proprietari come una modalità attraverso cui limitare l’esposizione al rischio di morosità prolungata. Si tratta, tuttavia, di strategie differenti che rispondono a logiche economiche e gestionali diverse e che non eliminano il tema più ampio della disponibilità di abitazioni destinate alla locazione residenziale.

Quali strumenti possono aiutare a prevenire la perdita della casa?

La questione centrale diventa allora quella della tempestività. Quando il mancato pagamento si protrae per mesi, il debito può crescere fino a rendere più difficile trovare una soluzione sostenibile per entrambe le parti. La stessa amministratrice delegata di SoloAffitti, Silvia Spronelli, sottolinea che lo sfratto dovrebbe essere considerato il punto finale di una situazione che richiede attenzione molto prima dell’intervento giudiziario. Nella sua lettura, sostenere tempestivamente chi attraversa una difficoltà economica e contemporaneamente offrire maggiori garanzie ai proprietari significa intervenire sui due lati dello stesso problema.

Il tema della stabilità abitativa assume così una dimensione più ampia rispetto alla semplice permanenza in un appartamento. Per l’inquilino significa poter mantenere un canone compatibile con le proprie possibilità economiche; per il proprietario significa avere ragionevoli garanzie sulla continuità dei pagamenti e sulla gestione dei rischi. L’obiettivo di una politica abitativa efficace, in questa prospettiva, non riguarda soltanto la riduzione degli sfratti, ma anche la capacità di intervenire prima che una difficoltà temporanea si trasformi in un debito crescente e, successivamente, nella perdita dell’abitazione. La fragilità dell’affitto nasce infatti molto prima dello sfratto e può continuare anche dopo la riconsegna delle chiavi.